Entre las formas de tener un crédito para comprar vivienda en el país hay dos, que son las que más se utilizan: pesos, que maneja una cuota fija, y Unidad de Valor Real (UVR), que es determinada por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Para cada caso, la decisión depende de muchas variables. De ahí la importancia de conocer las opciones que ofrecen los dos sistemas, con el fin de saber cuál conviene según las condiciones financieras del cliente.

Por ejemplo, una persona que toma un crédito de 200 millones de pesos con un plazo de 15 años puede manejar cinco modalidades (dos en pesos y tres en UVR).

PESOS

Este sistema tiene dos opciones: el de abono a capital, en el cual las cuotas van disminuyendo a medida que avanza el tiempo, con la particularidad de que se comienza con la más alta, y el de cuota fija, con mensualidades constantes durante los 180 meses para el caso del ejemplo.

Con la primera modalidad se pagaría una cuota inicial de 2’992.565 pesos, para finalizar con una de 1’121.564 pesos, aproximadamente. Además, los intereses totales sumarían 215’725.283 pesos.

En el segundo caso, es decir, el de cuota fija, el primer pago mensual sería de 2’309.585 pesos, aproximadamente, que se mantiene fijo durante la vida del crédito. Los intereses serían de un poco más de 170 millones de pesos.

Así que para el primero, el comprador debe estar dispuesto a pagar 45,4 millones de pesos adicionales.

El abono a capital le conviene a quienes pueden mantener con sus ingresos estas primeras cuotas, que son más elevadas.

EN UVR

La UVR tiene tres modalidades de cuotas: baja, estable y cíclica.

En la primera se comienza con un pago mensual más bajo que aumenta cada mes.

Esta sería recomendable si la expectativa de inflación al alza permite prever más ingresos en el futuro, con un incremento importante del salario.

Si la inflación promedio aumenta, las cuotas se afectan drásticamente.

Por ejemplo, con una variación del IPC de 3,5 por ciento, las cuotas finales serían de 3’159.064 pesos, mientras que si el alza es de 7 por ciento pueden llegar hasta 5’231.968 pesos. De hecho, los intereses totales también se incrementarían.

La segunda modalidad del sistema UVR es la cuota estable, que maneja pagos mensuales iniciales más altos que la anterior; sin embargo, comienzan a bajar con el tiempo.

Vale recalcar que estas disminuirán significativamente en la medida en que la inflación no aumente demasiado; de lo contrario, el crédito saldrá más costoso.

Con el mismo ejemplo de una inflación de 3,5 por ciento, la primera cuota sería de 2’414.144 pesos y, al final, se ajustaría a 1’873.562 pesos.

En esta modalidad se exige mayor capacidad de pago, ya que se asumen menos intereses totales. Esta diferencia para el ejercicio es de 30 millones de pesos.

La tercera, es decir, la cíclica (que no se ofrece mucho) tiene un incremento anual en sus cuotas y por eso los pagos se mantienen relativamente estables.

¿CUÁL ELEGIR?

Como lo afirma la Guía de crédito para vivienda en Colombia de Asobancaria “no hay un sistema de amortización mejor que otro, pues todos cumplen con los requisitos de ley”.

Dependiendo de las condiciones financieras de cada deudor uno de los sistemas de amortización puede llegar a ser más favorable que otro.

Dicho de otro modo, el mejor plan de amortización es el que se ajuste a la capacidad de pago, a la forma como varían sus ingresos y el posible entorno macroeconómico del país.

CONSEJOS PARA TENER EN CUENTA

Al adquirir una vivienda hay varios requisitos en la solicitud del crédito. Entre estos, que el porcentaje de financiación del valor total del inmueble no puede superar el 70 por ciento.

Además, la primera cuota del crédito no debe ser mayor al 30 por ciento de los ingresos familiares.

Los plazos de los préstamos se pueden pactar, mínimo, en cinco años y, máximo, hasta treinta años.

Cuando se adquiere una casa o un apartamento se deben tomar los seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto, y los demás que exijan las instituciones financieras en particular.

Si cumplen los requisitos se pueden contratar estos seguros con cualquier compañía avalada.

En el caso de que se pague previamente parte del crédito, con el acreedor hay que mirar si se modifica el valor de las cuotas o el plazo del crédito.

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Fuente: Metrocuadrado